Peste 200.000 de locuințe libere în București. Și totuși nu găsești apartament în Centru-Nord.

La prima vedere pare un paradox.

„Sunt 200.000 de locuințe libere și eu nu găsesc chirie în Aviației.”
„Sunt 200.000 de locuințe libere și nu găsesc un apartament bun de cumpărat în Herăstrău sau Victoriei.”

Realitatea din teren arată altfel decât statistica brută.

Locuințele libere nu sunt locuințe disponibile

O locuință neocupată poate fi:

• un apartament ținut pentru revânzare;
• o proprietate moștenită și nelistată;
• o locuință în renovare;
• o unitate cumpărată pentru protecția capitalului;
• o proprietate în litigiu sau cu probleme juridice;
• un apartament folosit ocazional.

Multe dintre aceste unități nu sunt listate activ pentru vânzare sau închiriere. În practică, oferta reală tranzacționabilă este mult mai mică decât cifra din statistică.

Dezechilibru între zone

Bucureștiul nu este o piață omogenă. Cererea este concentrată în zone clare: Centru și Centru-Nord, Aviației, Herăstrău, Titulescu, Mihalache–Turda, Victoriei, Universitate, Unirii, Armenească și Grădina Icoanei. În aceste zone, oferta de apartamente bune, corect poziționate ca preț și calitate, este limitată.

În schimb, o parte importantă din cele 200.000 de locuințe neocupate se află:

• în cartiere periferice;
• în blocuri vechi fără lift sau fără îmbunătățiri;
• în zone cu infrastructură slabă;
• în proiecte noi cu prețuri peste puterea reală de cumpărare.

Statistic, locuința există. Economic, nu există cerere pentru ea.

Distorsiunea din platformele imobiliare

Un alt factor important ține de portaluri:

• aceeași proprietate publicată de 10–20 de ori;
• anunțuri rămase active deși apartamentul este închiriat sau vândut;
• prețuri nerealiste;
• fotografii vechi;
• anunțuri „momeală”.

Pentru un cumpărător care caută 2–3 camere în Mihalache–Turda, Aviației sau Victoriei, oferta reală poate fi de 5–10 unități relevante, nu de sute.

Segmentarea reală a pieței rezidențiale

2 camere, 50–60 mp, Centru și Centru-Nord

• cerere mare;
• stoc mic;
• rotație rapidă;
• diferențe mari de preț între proprietăți similare.

3 camere, 80–100 mp, Aviației, Herăstrău, Victoriei

• cumpărători calificați;
• ofertă limitată în blocuri bune;
• presiune pe preț pentru proprietățile premium;
• stagnare pentru cele supraevaluate.

Problema nu este lipsa de locuințe. Problema este lipsa de aliniere între preț, calitate și zonă.

De ce țin proprietarii locuințele goale

În Centru-Nord observ trei motive dominante:

1. Așteaptă creșterea prețului.
2. Nu vor chiriași, din cauza riscurilor.
3. Nu au nevoie urgentă de lichiditate.

Mulți proprietari privesc apartamentul ca pe un depozit de valoare, nu ca pe un activ productiv. Pentru cei care vor să-l închirieze, dar nu vor să se ocupe de chiriași, există administrarea prin Proprix.

Ce înseamnă asta pentru piața din 2026

Nu există blocaj total. Nu există lipsă de locuințe. Există o piață selectivă.

Se tranzacționează: proprietățile corect poziționate, apartamentele din zonele premium, unitățile bine renovate și imobilele cu documentație clară.

Stagnează: proprietățile supraevaluate, apartamentele fără niciun element care să le diferențieze și proiectele noi cu prețuri rupte de realitate.

Concluzie

Cifra de 200.000 de locuințe libere în București nu înseamnă că oferta este mare în Centru, Aviației, Herăstrău sau Victoriei. Înseamnă doar că o parte importantă din stoc este inactivă sau nealiniată la cererea reală.

Dacă vrei să vinzi în Centru-Nord, să cumperi în Aviației sau Herăstrău, să închiriezi repede în Mihalache–Turda sau Titulescu ori să înțelegi realist prețul în Universitate, Unirii, Armenească sau Grădina Icoanei, ai nevoie de o analiză pe micro-zonă, nu de o statistică generală.

Sursa cifrei: Ziarul Financiar, pe baza unei analize Storia.