Due diligence imobiliar · București și Ilfov
Verificăm proprietatea înainte să plătești avansul.
Due diligence-ul imobiliar este verificarea unei proprietăți înainte de cumpărare. Analizăm cartea funciară, cadastrul, anul și structura clădirii, clasa de risc seismic, datoriile la asociație și situația urbanistică, apoi îți dăm un raport scris cu riscurile și ce trebuie clarificat înainte de antecontract.
De ce
Avansul se dă ușor și se recuperează greu.
Majoritatea problemelor dintr-o tranzacție imobiliară existau înainte de semnare și puteau fi văzute: o ipotecă nescoasă din cartea funciară, o mansardă construită fără autorizație, o suprafață din acte mai mare decât cea reală, un bloc încadrat în clasa I de risc seismic, datorii vechi la asociația de proprietari.
Notarul verifică la final documentele obligatorii prin lege. Nu are însă obligația să-ți spună dacă blocul a fost expertizat seismic, dacă vecinul are autorizație pentru un bloc de opt etaje la doi metri de geamul tău sau dacă prețul cerut ține cont de toate acestea. Aici intervine raportul nostru.
Ce verificăm
Ce conține raportul.
Lista se adaptează la tipul proprietății. Pentru un teren contează urbanismul, pentru un apartament vechi contează blocul.
- Cartea funciarăProprietarul actual, istoricul transferurilor, ipoteci, sechestre, interdicții de vânzare, litigii și servituți notate.
- Cadastru și suprafațăDacă suprafața din acte corespunde cu cea reală și dacă există extinderi, mansardări sau compartimentări neînscrise.
- Actele de proprietateLanțul de acte până la proprietarul actual: contracte, certificate de moștenitor, partaje, hotărâri judecătorești.
- Anul și structura clădiriiZidărie portantă, cadre din beton armat sau panouri prefabricate. Construit înainte sau după cutremurul din 1977.
- Clasa de risc seismicVerificarea în lista oficială a Primăriei Municipiului București și a expertizelor tehnice existente.
- Asociația de proprietariDatorii ale apartamentului, fondul de reparații, lucrări votate sau în curs pe care le vei plăti și tu.
- UrbanismÎncadrarea în PUG sau PUZ, construcții autorizate în vecinătate, zone protejate. Pentru terenuri, ce și cât se poate construi.
- Construcții noiAutorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și intabularea construcției.
- Documentele pentru notarCertificatul de atestare fiscală, certificatul energetic și adeverința de la asociație, ca să nu se amâne semnarea.
Cum decurge
De la adresă la raport.
Termenul îl stabilim de la început, în funcție de data la care vrei să semnezi antecontractul.
- Ne trimiți adresaPlus ce acte ai deja. Îți spunem prețul fix și termenul.
- Cerem documenteleDe la vânzător și din registrele publice: carte funciară, cadastru, liste de risc, urbanism.
- Vedem proprietateaComparăm actele cu realitatea și ne uităm la bloc și la vecinătate.
- Primești raportulCe e în regulă, ce trebuie clarificat cu vânzătorul și ce riscuri rămân. Îl discutăm la telefon.
Pentru companii și investitori
Due diligence pentru clădiri și terenuri.
La achiziția unei clădiri, a unui teren pentru dezvoltare sau a unei fabrici, verificarea se extinde: autorizații de construire și de funcționare, contractele de închiriere în vigoare, situația utilităților și a racordurilor, distanța și capacitatea de racordare la rețeaua electrică, restricții de mediu și de patrimoniu.
Lucrăm împreună cu avocați și experți tehnici, iar raportul final este scris pentru cine ia decizia: concluziile sunt la început, documentele în anexe. Dacă tranzacția merge mai departe, o putem și intermedia, inclusiv off-market.
Întrebări frecvente
Despre due diligence.
Ce este due diligence-ul imobiliar?
Este verificarea completă a unei proprietăți înainte de cumpărare: situația juridică din cartea funciară, corespondența dintre acte și realitate, starea tehnică și riscul seismic al clădirii, datoriile la asociație și situația urbanistică. Rezultatul este un raport scris cu ce e în regulă, ce trebuie clarificat și ce riscuri există.
Când trebuie făcut, înainte sau după antecontract?
Înainte de antecontract și înainte de plata avansului. După ce ai plătit avansul, orice problemă descoperită se negociază mult mai greu, iar recuperarea banilor poate ajunge în instanță.
Ce documente îmi trebuie ca să începeți?
Adresa proprietății și, dacă le ai, actul de proprietate și numărul de carte funciară sau numărul cadastral. Restul documentelor le cerem noi de la vânzător sau din registrele publice.
Cum aflu dacă un bloc din București are risc seismic?
Primăria Municipiului București publică lista clădirilor expertizate și încadrate în clase de risc seismic, de la RS I, cel mai grav, la RS IV. Lipsa de pe listă nu înseamnă că blocul e sigur, ci doar că nu a fost expertizat. În raport verificăm lista, anul construcției, structura și eventualele expertize existente.
Cât costă un raport de due diligence?
Prețul depinde de tipul proprietății și de cât de complicată este situația juridică: un apartament într-un bloc nou se verifică mai repede decât o casă cu teren și moștenitori multipli sau decât o clădire. Îți comunicăm prețul fix înainte să începem.
Faceți due diligence și pentru proprietăți care nu sunt intermediate de voi?
Da. Poți găsi proprietatea singur sau prin altă agenție, iar noi verificăm doar proprietatea, independent de cine o vinde.
Raportul înlocuiește notarul sau avocatul?
Nu. Notarul verifică la semnare actele cerute de lege. Raportul nostru vine înainte și se uită mai larg: la clădire, la risc, la urbanism și la lucrurile pe care notarul nu are obligația să le verifice. Pentru situații juridice complicate lucrăm cu avocați specializați în imobiliare.
Cere un raport
Ai găsit proprietatea? Hai s-o verificăm.
Scrie-ne adresa sau zona și când vrei să semnezi. Revenim în aceeași zi lucrătoare cu prețul și termenul.
0744 900 233 · andrei@upsidetown.ro