Proprietăți premium
Piața de penthouse din București: ce cumperi de fapt
În București, „penthouse” înseamnă de obicei apartamentul de la ultimul etaj, adesea retras, cu terasă mare. Cele mai multe sunt în nordul orașului: Herăstrău, Aviației, Primăverii, Floreasca și Băneasa. Prețul se judecă separat pe suprafața utilă și pe terasă, iar înainte de ofertă trebuie verificate hidroizolația, intabularea terasei și eventualele mansardări neautorizate.
Penthouse-urile sunt un segment mic din piața Bucureștiului. Sunt puține, fiecare e diferit de celelalte și se compară greu între ele. Ghidul de mai jos explică ce înseamnă termenul în piața locală, unde găsești astfel de proprietăți și ce verificăm înainte să recomandăm una.
Ce înseamnă „penthouse” în București
La origine, penthouse-ul era singurul apartament de pe acoperișul clădirii. Astăzi, în piața internațională, termenul descrie mai degrabă cel mai bun apartament din clădire: cel mai sus, cu cea mai bună vedere și cele mai multe extra. Mai multe clădiri noi au chiar două sau trei penthouse-uri.
În București, în anunțuri vei găsi trei tipuri de proprietăți numite penthouse:
- Penthouse retras la ultimul etaj al unei clădiri noi, cu terasă pe tot perimetrul sau pe două laturi. Este varianta clasică.
- Duplex la ultimele două etaje, cu scară interioară și terasă la nivelul superior.
- Apartament la ultimul etaj al unui bloc mai vechi, uneori cu mansardă sau supraetajare adăugată ulterior. Aici trebuie verificat cu atenție ce e autorizat.
Unde sunt penthouse-urile
- Herăstrău și Primăverii: clădiri noi, mici, cu vedere spre parc sau lac. Prețurile pe metru pătrat sunt printre cele mai mari din oraș.
- Aviației, Floreasca și Pipera: ansambluri noi cu mai multe penthouse-uri pe clădire, de multe ori duplex.
- Băneasa: clădiri joase, cu terase mari și liniște, potrivite pentru familii.
- Centru, Cotroceni și Armenească: clădiri boutique și blocuri interbelice cu ultimul etaj refăcut, cu vedere peste oraș.
Cum se judecă prețul
Penthouse-ul nu se compară cu apartamentul de la etajul 3 din aceeași clădire doar pe prețul pe metru pătrat. Lucrăm separat pe trei componente:
- Suprafața utilă interioară, comparată cu prețurile din clădire și din clădirile similare din zonă.
- Terasa, evaluată la o fracțiune din prețul interior. Fracțiunea depinde de cât de folosibilă este: orientare, acces direct din living, posibilitatea de a o acoperi, vedere.
- Extra-urile: locurile de parcare, boxa, accesul cu liftul direct în apartament, înălțimea etajului.
Ce verificăm înainte de ofertă
- Hidroizolația terasei și semnele de infiltrații în tavanul de dedesubt. Reparația unei terase mari este costisitoare.
- Intabularea terasei: dacă este în proprietate exclusivă și trecută în cartea funciară sau este parte comună cu drept de folosință.
- Mansardări și supraetajări: autorizația de construire și recepția lucrărilor. La blocurile vechi, ultimul etaj adăugat ulterior poate pune probleme de structură și de acte.
- Izolația termică: ultimul etaj pierde cea mai multă căldură iarna și se încălzește cel mai tare vara.
- Echipamentele de pe acoperiș: antene, unități de climatizare ale vecinilor, acces pentru mentenanță prin terasa ta.
- Clasa de risc seismic a clădirii, mai ales în centru.
Toate intră în raportul de due diligence pe care îl facem înainte de avans.
Cumpărare și vânzare discretă
O parte din penthouse-urile din București nu apar niciodată pe portaluri. Proprietarii nu vor poze cu casa lor pe internet sau vor să testeze prețul înainte să-l facă public. Le vindem off-market, direct, către cumpărători calificați, după un acord de confidențialitate. Dacă ești cumpărător și ai criterii clare, putem căuta și în afara pieței publice.