„You are not a customer as far as I’m concerned.” Piața imobiliară din București în 2026

Replica lui Robert De Niro din Analyze This, „You are not a customer as far as I’m concerned”, descrie destul de bine relația dintre o parte din vânzători și cumpărători în piața de anul acesta. Revin la ea mai jos.

Piața rezidențială din București și din România în 2026 arată, din punctul meu de vedere, mai clar ca niciodată un lucru: tranzacțiile sunt în scădere.

Locuințele noi, mai ales în suburbii, au fost afectate drastic încă de la modificarea TVA din 2025. Dar dacă ne uităm și la tranzacțiile cu locuințe noi care depășeau oricum pragul de TVA și la locuințele vechi, observăm că și ele sunt în scădere. Deci nu vorbim doar despre TVA.

Problema nu e că nu sunt oameni care vor să cumpere

Problema reală este că oamenii nu vor să cumpere la prețurile actuale. Există cerere. Există oameni cu bani. Există oameni dispuși să facă credit. Dar doar dacă tranzacția este corectă.

Iluzia ofertei: multe anunțuri, puține opțiuni reale

Dacă te uiți la site-urile de anunțuri, la prima vedere pare că sunt foarte multe proprietăți de vânzare. Dar dacă analizezi mai atent, pe zone și pe opțiuni reale, îți dai seama repede că oferta este mult mai mică decât pare. De ce?

• aceleași proprietăți sunt publicate de 10, 20 sau 30 de agenții;
• numărul anunțurilor este umflat artificial;
• o parte importantă dintre anunțuri nu mai sunt valabile: „s-a dat ieri”, „s-a vândut săptămâna trecută”.

În realitate, stocul bun este limitat. Am scris mai pe larg despre asta în articolul despre cele 200.000 de locuințe libere din București.

Încă este o piață a vânzătorului

Cred că încă este clar o piață a vânzătorului. În peste 80% din cazurile pe care le văd, vânzătorul nu are nicio motivație reală să vândă. Are un preț la care visează. Nu contează dacă vinde în un an, trei ani sau șapte ani. Nu este forțat. Mai bine așteaptă.

Proprietarii motivați sunt puțini

Sunt foarte puțini proprietari care chiar au motivație să vândă. Judecând după logica pieței, un apartament la un preț corect se vinde în maximum două luni. Volumul de cereri la un preț corect este mare.

Ce blochează piața

Din punctul meu de vedere, vânzătorii care nu sunt motivați încurcă cel mai tare piața. Stau cu proprietățile la vânzare sperând să se întâmple minunea: cineva să se îndrăgostească și să plătească cu 20–25% mai mult.

Aici se potrivește perfect replica lui Robert De Niro din Analyze This: „You are not a customer as far as I’m concerned.”

Dar acesta e un subiect separat, pentru un alt articol.

Vor scădea prețurile în 2026?

Revenind la situația actuală, cu tranzacții în scădere: nu cred că în contextul actual prețurile vor scădea semnificativ. Poate doar în acel mic procent de cazuri în care oamenii sunt obligați să vândă. În rest, majoritatea vânzătorilor nu au motivație.

Dacă nu se întâmplă ceva cu adevărat grav, adică un scenariu în care oamenii își pierd locurile de muncă și nu își mai pot plăti creditele timp de un an, un an și jumătate, nu cred că vom vedea o corecție reală.

Concluzie simplă

Nu e o piață fără cumpărători. Este o piață cu cumpărători care nu mai acceptă orice preț și cu vânzători care nu sunt presați să coboare. Dacă vrei să vinzi în piața asta, prețul corect de la început contează mai mult decât orice altceva. Vezi cum stabilim prețul.