Robert DeNiro în filmul Analyze This:
“You are not a customer as far as I’m concerned”
Piața rezidențială din București și România în 2026 arată, din punctul meu de vedere, mai clar ca niciodată un lucru:
Tranzacțiile sunt în scădere.
Locuințele noi, mai ales în suburbii, au fost afectate drastic încă de la modificarea TVA din 2025.
Dar ce mi se pare important este că, dacă ne raportăm și la:
-
tranzacțiile de locuințe noi care depășeau oricum pragul de TVA
-
locuințele vechi
observăm că și ele sunt în scădere.
Deci nu vorbim doar despre TVA.
Problema nu este că nu sunt oameni care vor să cumpere
Problema reală este că oamenii nu vor să cumpere la prețurile actuale.
Există cerere.
Există oameni cu bani.
Există oameni dispuși să facă credit.
Dar doar dacă tranzacția este corectă.
Iluzia ofertei: multe anunțuri, puține opțiuni reale
Dacă te uiți la piață și la site-urile de anunțuri, la prima vedere pare că sunt foarte multe proprietăți de vânzare.
Dar dacă analizezi mai atent, pe zone și pe opțiuni reale, îți dai seama rapid că oferta este mult mai mică decât pare.
De ce?
Pentru că:
-
aceleași proprietăți sunt puse de 10–20–30 de agenții
-
numărul anunțurilor este umflat artificial
-
o parte semnificativă dintre anunțuri nici nu mai sunt valabile („s-a dat ieri”, „s-a vândut săptămâna trecută”)
În realitate, stocul bun este limitat.
Încă este o piață a vânzătorului
Eu cred că încă este clar o piață a vânzătorului.
În peste 80% din cazuri, profilul de vânzător este acela de român care nu are nicio motivație reală să vândă.
Are un preț la care visează.
Nu contează dacă vinde în 1 an, 3 ani sau 7 ani.
Nu este forțat.
Mai bine așteaptă.
Proprietarii motivați sunt puțini
Sunt foarte puțini proprietari care chiar au motivație să vândă.
Judecând după logica pieței:
un apartament la un preț corect se vinde în maximum 2 luni.
Volumul de cereri la un preț corect este mare.
Ce blochează piața?
Din punctul meu de vedere, vânzătorii care nu sunt motivați sunt cei care încurcă cel mai tare piața.
Stau cu proprietățile la vânzare sperând să se întâmple minunea:
cineva să se îndrăgostească și să plătească cu 20–25% mai mult.
Și aici se potrivește perfect replica lui Robert DeNiro din Analyze This:
“You are not a customer as far as I’m concerned.”
Dar acesta e un topic separat, pentru un alt articol.
Vor scădea prețurile în 2026?
Revenind la situația actuală, cu tranzacții în scădere:
Eu nu cred că în contextul actual prețurile vor scădea semnificativ.
Poate doar în acel mic procent de cazuri unde oamenii sunt obligați să vândă.
În rest, cum spuneam mai devreme, majoritatea vânzătorilor nu au motivație.
Dacă nu se întâmplă ceva cu adevărat grav — un scenariu în care populația își pierde joburile și nu își mai poate achita creditele timp de 1 an – 1 an și jumătate — nu cred că vom vedea o corecție reală.
Concluzie simplă
Nu e o piață fără cumpărători.
Este o piață cu cumpărători care nu mai acceptă orice preț,
și cu vânzători care nu sunt presați să coboare.